Уважаемый посетитель сайта! На нашем сайте вы можете скачать без регистрации книги, тесты, курсовые работы, рефераты, дипломы бесплатно!

Авторизация на сайте

Забыли пароль?
Регистрация нового пользователя

Наименование предмета

Яндекс.Метрика
Введение

Актуальность выбранной темы дипломной работы
Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения и действующие цены на жилье и условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома (мы не берем во внимание случаи покупки жилья банками и предприятиями своим сотрудникам, поскольку в данном случае решение проблемы перекладывается, по сути, на клиентов банка или потребителей и недоступно основной массе населения).
Тем не менее, значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи.
Обратимся к ценам на строящееся или продаваемое из обменного фонда жилье.
Бурное строительство индивидуальных домов стало одной из примет первых лет реформ. Между тем уже в 1995 г. коттеджное строительство переживало кризис перепроизводства. При этом если в 1994 году кирпичные особняки в Подмосковье продавались по 3,5-4,5 тыс. долл. за квадратный метр, то сейчас продавцы стараются не предлагать цены выше 3 000 долл.
Цены же на московские квартиры в 1996 г. колебались от 490 (в отдаленных новостройках или ближнем Подмосковье) до 3 000 с лишним долларов в центре, престижных домах или домах с улучшенной планировкой.
Конечно, цены на жилье в московском регионе нельзя считать безусловным ориентиром для определения его стоимости в целом по России. Однако если цены на жилье в регионах могут быть существенно ниже, чем в Москве и области, то его недоступность определяется гораздо меньшим размахом жилищного строительства ввиду отсутствия достаточных финансовых средств, с одной стороны, и гораздо меньшими возможностями для роста доходов в этих регионах – с другой.
Таким образом, ясно, что даже жесткий режим экономии не даст возможности приобрести жилье в обозримом будущем. Только объединением усилий государства, банков и населения возможно превратить желаемое в реальность. Во-первых, взятое на себя обязательство проиндексировать дореформенные вклады граждан государство может реализовать, разрешив зачесть определенную долю вкладов как часть взноса в стоимость приобретаемого жилья. Во-вторых, необходимо кардинально изменить условия предоставления ипотечного кредита.
Реформация исходных принципов инвестирования обусловливает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости.
Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом по закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
И, наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.
Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы дипломной работы.
Объект и предмет исследования
Объектом исследования в дипломной работе является рынок ипотечного кредитования в России, а предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России.
Цель и задачи исследования
Цель дипломной работы заключается в рассмотрении основных аспектов и проблем ипотечного кредитования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:
• рассмотреть сущность ипотечного кредитования;
• проанализировать роль банков в процессе ипотечного кредитования в России;
• провести исследование проблем жилищного кредитования, а также кредитования реальных инвестиций;
• рассмотреть и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования.
Методическая основа исследования
Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Иванов В., Смирнов В., Минц В., Шадрин А.
В ходе исследований в рамках дипломной работы применялись различные методы, например, системный подход, рестроспективный анализ, табличный метод и другие.
Степень изученности проблемы
Исследованию проблем ипотечного кредитования посвящены труды различных авторов. Однако, зачастую проблемы ипотечного кредитования сводятся к проблемам кредитования жилищного строительства.
Так, Смирнов В. считает, что "ипотека дает возможность любому гражданину решить жилищную проблему". Петров Н. утверждает, что "ипотека – единственный из доступных на сегодня способов получения жилья в собственность".
Как видно из приведенных цитат, основное внимание авторов уделяется в основном проблемам ипотечного кредитования на жилищное строительство, однако, на наш взгляд, ипотека является одним из самых эффективных способов пополнения оборотных средств под залог остающихся в распоряжении заемщика основных средств. Поэтому данному аспекту ипотечного кредитования также должно быть уделено внимание.
Структура работы
Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, доказана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы.
В первой главе "Ипотечное кредитование в России" раскрыта сущность ипотечного кредитования, а также проблемы ипотечного кредитования за рубежом.
Во второй главе "Использование ипотечного кредитования в бизнесе" проведен анализ возможностей использования ипотечного кредитования в бизнесе. В частности, рассмотрено участие банков в процессе ипотечного кредитования, рассмотрено ипотечное кредитование жилищного строительства, а также реальных инвестиций.
В третьей главе "Прикладные проблемы ипотечного кредитования" проанализированы основные прикладные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем.
В частности, рассмотрены проблемы возвратности объектов залога при ипотечном кредитовании, предложены методы оценки объектов залога, а также предложен механизм страхования, как наиболее эффективный инструмент предотвращения потерь.
В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.

1. Ипотечное кредитование в России

1.1. Понятие ипотеки и ипотечного кредита

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном законе (ч. 2 ст. 1) также указана норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве.
Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что здесь, точно так же как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например по кредитному договору. Отношения между названными лицами могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, "верят не лицу, а вещи".
Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т. е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего соответствующие ограничения.
Ипотека может возникать в силу норм Закона. В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность.
Залог имеет место в отношении товара, проданного в кредит или в рассрочку: до его оплаты он находится в залоге у продавца. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Несмотря на наличие подобных примеров, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор.
Применительно к ипотеке большое значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила по регулированию оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с федеральными законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 4 ст. 1 Закона).
Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 Лесного кодекса Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ).
Ипотека обслуживает основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:
• кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
• договор займа (ст. 807 ГК РФ);
• договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст. 702 ГК РФ);
• другой договор (ст. 420 ГК РФ);
• причинение вреда (пп. 6 п. 1 ст. 8 ГК РФ).
Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка "если иное не предусмотрено федеральным законом".
Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 Закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе т деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.
Например, нормативной базой бухгалтерского учета основных средств предприятий (организаций, учреждений) являются:
1) Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/97), утвержденное Приказом Минфин. России от 3 сентября 1997 г. № 65н;
2) Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные Приказом Минфина России от 20 июля 1998 г. № 33н.
В каждом конкретном, случае бухучет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым производится бухучет аренды имущества.
Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в ГК РФ (гл. 42). В соответствии с ГК РФ договором займа или нормативными правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных средств.
Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом права собственности на него, а значит, и со списанием с баланса заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету на соответствующие счета заемщика.
Средства, переданные в заем, у заимодавца учитываются на субсчете 06-3 "Предоставленные займы" или 58-3 "Предоставленные займы" в разрезе заемщиков по срокам погашения. Шифр счета зависит от срока займа.
Заемщик организует учет полученных займов на сч. 94 "Краткосрочные займы" и сч. 95 "Долгосрочные займы"; при этом аналитический учет по сч.сч. 94 и 95 ведется по заимодавцам и срокам погашения займов.
Основанием для бухгалтерских записей при передаче денежных средств являются выписки банка, платежные поручения, при передаче имущества – накладные, акты приемки-передачи.
Передача вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику сопровождается переходом права собственности на них к последнему и дает формальное основание в бухгалтерском учете отражать операцию через счета учета реализации. Вместе с тем заемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием счетов учета выручки от реализации.
В связи с вышесказанным, ипотечный кредит – одна из разновидностей кредита – долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог земли и другого недвижимого имущества (главным образом строений). Ипотечный кредит может предоставляться как специальными ипотечными банками (рис. 1), так и сельскохозяйственными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами. Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд. Ипотечный кредит имеет строго целевое назначение (приобретение сельскохозяйственной техники и новых земельных площадей; проведение мелиоративных работ и т. д.), предоставляется на длительный период (на 30 и более лет) и на условиях равнодолевого погашения (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно). Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.




Рис. 1. Отдельные виды специализированных банков
Ипотечный банк – кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости – земли и различных строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, сельскохозяйственные банки и другие кредитно-финансовые учреждения.
Если рассматривать зарубежный опыт, то можно отметить, что в Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в §1 Закона о кредитных операциях, который является для всех кредитных институтов Германии "Основным законом" и в §1 Закона об ипотечных банках, специально созданном законе для частно-правовых кредитных институтов. Их основные задачи, виды сделок изложены в §1 Закона об ипотечных банках. Это:
• залог земельных участков (находящихся внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
• эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
• предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или предоставление кредитов третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
• эмиссия коммунальных долговых обязательств – закладных согласно §41 Закона об ипотечных банках на основании предоставления кредитных средств отечественным корпорациям и организациям и получения определенных прав по отношению к ним.
Согласно §5 Закона об ипотечных банках они имеют право на совершение некоторых побочных и вспомогательных сделок. Важным видом вспомогательных сделок является возможность предоставления ссуды, превышающей 60% предельной стоимости земельного участка.
Следующим видом побочных сделок является размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами. Это может быть также и участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка.
К вспомогательным сделкам отнесено размещение свободных средств в других банках или скупка выпущенных им самим собственных ценных бумаг. Вспомогательные сделки допустимы только в том случае, если они служат главным или побочным операциям.
Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то в ней им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.
Все сказанное выше дает нам повод говорить об ипотечном банке, как особой форме кредитного института, обладающего существенными отличиями. То есть, речь идет об особых кредитных институтах, чья сфера деятельности определяется специальными законодательными актами, регулирующими задачи и виды сделок. Ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и коммерческие банки.
Итак, ипотечные банки в кредитной сфере работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.
Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является их привилегия по выпуску долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют право употреблять для обозначения своих ценных бумаг слово "закладной лист" (§5 Закон об ипотечных банках). То, что рефинансирование осуществляется через продажу ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т. е. создания денежного капитала и одновременно этим ограничивается круг деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.
Форма организации ипотечных банков также определена специальным регулированием, это §2 Закона об ипотечных банках. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в форме командитного акционерного общества в Германии не существуют.

1.2. Проблемы и объемы ипотечного кредитования за рубежом и в России

В настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент по ипотечному кредиту существенно ниже, чем по другим видам банковских кредитов.
Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в 1994 г. процент был равен 12%, в 1996 г. он равен 7-8%.
В странах ЕЭС существует государственная система оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от рыночной стоимости объекта. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции за год.
Кадастровая (нормативная) оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.
В зависимости от состояния экономики происходит колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда падение стоимости объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре на выдачу ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.
Необходимым условием развития системы ипотечного кредита является законодательные нормы по принудительной продаже (отчуждению) объектов недвижимости. Если заемщик не выплатил ссуду, система принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью через процедуру принудительной продажи. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость для продажи через систему специализированных структур.
Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а выпуском специальных ипотечных облигаций. Эти облигации считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные фонды и другие крупные финансовые фонды являются основными держателями ипотечных облигаций. Ни один из покупателей датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.
Ипотечные банки ЕЭС осуществляют свою деятельность в соответствии с общим нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная оценка активов по степени риска. Кроме того, национальное законодательство содержит нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении обязательств заемщиком и, соответственно, степени риска для выпущенных облигаций.
Существует две системы организации ипотечного кредитования.
1. В Швеции, Дании разделены ссуды и залог. Государственная регистрация только для залогов. Размер ссуды не фиксируется в органах регистрации прав на недвижимость. Это упрощает систему и перекладывает на ипотечные банки заботу о получении выданных ссуд.
2. В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.
Общее условие для функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений). Рассмотрим германский опыт более подробно.
Кадастр недвижимого имущества (земельный кадастр)
Подписание договора купли-продажи еще не означает завершения сделки по приобретению собственности. Семья только тогда будет считаться собственником квартиры, когда она будет внесена, через соответствующую запись, в поземельную книгу.
Поземельная книга строится на данных кадастра недвижимого имущества или так называемого земельного кадастра. Он представляет собой официальный реестр, в котором указаны все без исключения земельные участки с их точными границами. Земельный кадастр ведется кадастровой службой и постоянно дополняется актуальной информацией. Доказательство наличия недвижимого имущества, в данном случае земельного участка, опирается на кадастровый обмер земли, т. е. топографическую съемку, которая может производиться только кадастровой службой или официально приглашенными топографами.
Данные земельного кадастра и поземельной книги должны постоянно приводиться в соответствие относительно обозначения земельных участков, их размеров, а также их собственников. Этим обеспечивается однозначная идентификация участка.
Земельный кадастр основывается на подразделении территории округов и населенных пунктов на угодья, поля и парцеллы (отдельные земельные участки). Угодье охватывает все лежащие в нем отдельные земельные участки, которые связаны между собой топографически. Общественные угодья и территория округов в принципе идентичны, но большие территории округов могут быть поделены на несколько угодий.
Поле – это топографически ограниченная часть угодий. Поля пронумерованы, причем находящееся севернее или северо-западнее, носит первый номер и стоит в начале списка.
Парцелла – отдельный земельный участок является самой маленькой единицей кадастра. Несколько земельных участков образовывают поле. Также, как и при нумерации полей нумерация земельных участков начинается с севера или северо-запада. Нумерация продолжается снаружи по часовой стрелке вовнутрь. Если земельный участок разделяется, то каждый отдельный участок получает новый номер. При этом остается указание на первоначальный номер (например, распад участка 178 на участки 178/1 и 178/2).
Кадастр недвижимости состоит из кадастровой книги и карты. В кадастровую книгу занесены все отдельные земельные участки округа и составлено их описание согласно местоположению, размерам, способу использования, плодородию почвы, указано имя, дата рождения и адрес собственника.
На кадастровой карте картографически представлены все объекты недвижимости. Наряду с отдельными земельными участками с указанием их номеров и обозначением границ карта содержит важную топографическую информацию о зданиях, дорогах, названиях улиц, административных границах, водоемах и т. д. Кадастровая карта является официальным основанием для сделок купли-продажи земельных участков, а также при залоге земельного участка с целью получения кредита на строительство.
Записи в кадастровой книге и карте ведутся в большинстве кадастровых служб от руки. Но все большее и большее число кадастровых служб переходят к автоматизированной форме ведения кадастра недвижимости.
Сведения о земельных участках, хранящиеся в кадастровой службе, могут быть предоставлены каждому, кто предъявит правомочный интерес или быть взятыми в виде копий.
Кадастровая и землемерная службы являются в Германии предметом ведения отдельных федеральных земель и поэтому регулируются земельными законодательствами. В Гессене, например, правовой основой составления и ведения кадастра недвижимости является Закон о кадастре на недвижимость и топографической съемки от 2 октября 1992 г.
Поземельная книга и порядок ее ведения
В отличие от кадастра недвижимости, который удостоверяет положение, размер и границы земельных участков, поземельная книга информирует о правовом статусе земельного участка. Она устанавливает четко, кто является собственником земельного участка и находящегося на нем здания, включая квартиры. Из книги следует также, какими правами третьих лиц обременен участок. Так как поземельная книга для описания земельного участка пользуется данными земельного кадастра и наоборот, кадастр использует данные поземельной книги для определения собственника земельного участка, то в конечном итоге оба документа дополняют друг друга.
Формальное поземельное право регулируется Положением о поземельных книгах, а материальное поземельное право вещно-правовой частью Гражданского кодекса.
Поземельные книги ведутся поземельной службой (ведомством поземельной книги), там учитываются все находящиеся в округе земельные участки. Поземельная служба является отделом суда 1-й инстанции (участкового суда). Все связанные с этим вопросы находятся в ведении служащего суда, чиновника органов юстиции, не имеющего прав судьи, но уполномоченного решать определенные судейские вопросы. Все записи в поземельной книге должны быть подписаны этим служащим и делопроизводителем, ведущим поземельную книгу.
Поземельная книга упорядочена по отдельным земельным участкам. Земельный участок в поземельно-правовом смысле состоит из одной или нескольких кадастровых парцелл, чаще всего лежащих рядом и занесенных в поземельную книгу под одним номером.
Для каждого земельного участка в поземельной книге заведен отдельный лист, состоящий из нескольких страниц, разделенных на следующие пять частей:
• Титульный лист.
• Инвентарная опись
• Раздел I.
• Раздел II.
• Раздел III.
Титульный лист, называемый также декодирующим листом или надписью, служит для правовой идентификации земельного участка в отношении собственности на жилье или наследственного права застройки. В нем содержится наименование участкового суда или округа, номер тома и листа, например, "Участковый суд г. Дармштадта. Поземельная книга Эберштадт – том 1, лист 10" (рис. 2).
Инвентарная опись описывает отдельный земельный участок в хозяйственном отношении и служит для фактического обозначения участка. Регистрация происходите указанием признаков участка, например, округ, поле, земельный участок и его тип, положение, размеры, вид хозяйственного использования. Эти данные берутся из кадастра недвижимости. Кроме этого, в инвентарной описи учитываются все изменения состояния участка, например: деление, объединение с другими участками, исключение или включение из/в поземельную книгу, а также все связанные с земельным участком права, например, право прохода и проезда по чужому земельному участку.


Рис. 2. Структура поземельной книги
Раздел 1 содержит сведения о собственниках. Кроме этого сюда заносятся обстоятельства, при которых лицо приобрело права собственности на земельный участок, например, через отчуждение, наследство или через передачу права на имущество при судебном производстве, связанном с принудительной продажей с торгов. При наличии нескольких собственников указывается вид долевой собственности и доля каждого сособственника.
В разделе 2 содержатся все, подлежащие внесению в поземельную книгу обременения и ограничения на земельный участок, за исключением залоговых прав. При этом речь идет о земельном сервитуте и вещных обременениях (обременениях земельного участка правом на повторные повинности), как право пользования чужим помещением, право преимущественной покупки или право проезда и проход по чужому земельному участку третьего лица, т. е. о правах через которые собственник ограничен в распоряжении своим земельным участком.
Раздел 3 предназначен для внесения залоговых прав. Если супруги С для покупки квартиры берут кредит, то для обеспечения кредита в этот раздел вносится ипотека. В случае погашения ипотеки об этом делается соответствующая запись также в этом разделе.
К каждому листу поземельной книги прилагается поземельный акт. Он содержит в себе все документы, которые взаимосвязаны с земельным участком и на которых основываются записи в поземельной книге (договор купли-продажи, протокол о передаче права собственности, свидетельство о назначении ипотеки, разрешение на внесение записи в поземельную книгу).
Особая поземельная книга заводится для тех земельных участков, на которых построены многоквартирные дома с квартирами с правом частной собственности. Эта книга получила обозначение "квартирная поземельная книга", т. е. она тоже подразделена на пять частей: титульный лист, инвентаризационная опись, раздел 1, раздел 2 и раздел 3". Она построена по такому же принципу, что и поземельная книга. Но в отличие от нее в квартирной книге отдельный лист заводится для каждой квартиры, а не для всего земельного участка. В нем отмечается, что собственность на квартиру (квартирная собственность) взаимосвязана с определенной долевой собственностью, т. е. долей в общей собственности на земельный участок, как собственности, находящейся в совместном владении.
Возвратимся к примеру: Поскольку супруги С купили квартиру с правом частной собственности, то они будут занесены в квартирную поземельную книгу как совместные собственники квартиры. Предпосылкой к этой процедуре – как и вообще для всех записей в поземельной книге – являются, наряду с описанными в п. 1.3 гражданско-правовыми предпосылками, заявление о внесении изменения записи в поземельную книгу и разрешение на это. Заявление на внесение может быть подано, как строительной фирмой А – продавцом. так и супругами С, как – покупателями. Внесение записи может быть произведено только с разрешения прежнего собственника. Разрешение на внесение записи в поземельную книгу должно быть нотариально заверенным. Заявление, нотариально заверенное разрешение, нотариально заверенный договор купли-продажи и нотариально-заверенная передача прав собственности на практике всегда скрепляются и хранятся вместе. С внесением записи об изменении собственников на земельный участок/квартиру в поземельную книгу процедуру приобретения собственности можно считать законченной.
238 Правовые нормы, которые отличают рынок ипотечных кредитов Дании, строятся на трех принципах, целью которых является защита интересов держателей ипотечных облигаций:
• принцип баланса;
• законодательно устанавливаемые пределы размеров кредита;
• приоритетность в случае банкротства.
Ипотечное кредитование в России
Ипотечное кредитование в России рассмотрим на примере нескольких субъектов Федерации.
Амурская область. Из 400 тыс. семей, проживающих на территории области, около 100 тыс. семей (или четвертая часть) нуждаются в улучшении жилищных условий. Если область в лучшие годы вводила до 600 тыс. м2 общей площади жилья, то за последние годы – не более 300 тыс. м2. Самый распространенный метод финансирования жилья – долевое участие граждан в жилищном строительстве. Администрация внедряет в практику другой метод, позволяющий принять участие в строительстве жилья среднеобеспеченному населению путем выпуска жилищного займа, который позволит людям купить себе квартиру не за один год, а за более длительный период. Гарантом жилищного займа выступает областная администрация.
Наряду с новым строительством и рынком нового жилья в области широко развивается рынок вторичного жилья. Для осуществления операций на рынке вторичного жилья создано и действует пять агентств по торговле недвижимостью. Разработана программа развития ипотечного кредитования на рынке жилья.
Республика Башкортостан. За последние годы в республике снижались объемы жилищного строительства. Так, в 1996 г. к уровню 1991 г. снижение составило 28%. В 1997 г. в строительстве жилья наметился рост. Введено 1505 тыс. м2 жилья, из них 908 тыс. м2 – индивидуального (60%). Достигнут значительный прирост объемов введенного жилья – 16%, в том числе индивидуального – 20% к уровню 1996 г. Средняя обеспеченность жильем составила в 1997 г. 17,0 м2 на одного человека, в том числе в городской местности – 16,7 м2.
• Привлечение в жилищное строительство средств предприятий и населения позволило республике увеличить темпы жилищного строительства. Их доля в 1997 г. составила 95%. Существенную роль в увеличении объемов индивидуального жилищного строительства в республике сыграла государственная поддержка в виде ежегодных ассигнований из бюджета республики:
• кредитных ресурсов, передаваемых Башкирскому отделению Сбербанка РФ для выдачи ссуд населению на индивидуальное жилищное строительство, а также целевых кредитов для строительства жилья молодым малообеспеченным семьям. В 1995 г. выделено 53,7 млрд. руб., в 1996 г. – 11,5 млрд. руб., в 1997 г. – 20,0 млрд. руб.;
• финансирования для обеспечения районов индивидуальной застройки инженерными коммуникациями. В 1995 г. выделено 25,8 млрд. руб., в 1996 г. – 7,3 млрд. руб., в 1997 г. – 10,0 млрд. руб.
Наряду с этим, в 1997 г. за счет кредитных ресурсов Башкирского отделение Сбербанка РФ для предоставления льготных ссуд населению на индивидуальное жилищное строительство выделено 100,0 млрд. руб. с взиманием 8% годовых сроком на 10 лет с началом погашения ссуды и уплаты процентов через 3 мес. со дня получения. Разница в процентах возмещается за счет средств республиканского бюджета. Создан Фонд жилищного строительства, особенностью работы которого является предоставление жилья на платной основе. Утверждено временное положение об ипотечном жилищном кредитовании в г. Уфе.
В сентябре 1997 г. в акционерном банке экономического развития "Башэкономбанк" создан и начал функционировать отдел ипотечного кредитования, задачей которого являются привлечение денежных средств населения на жилищные накопительные счета банка и выдача ипотечных жилищных кредитов под залог приобретаемого или уже имеющегося жилья. По состоянию на 30.01.1998 г. банком выданы жилищные кредиты на сумму 690 млн. руб. сроком до 1 года.
Сегодня в республике действует около 80 риэлтерских компаний. На базе Башкирской академии государственной службы и управления начата подготовка профессиональных участников рынка недвижимости.
Республика Коми. Наработан опыт по льготному жилищному кредитованию коммерческих банков и выдачи ссуд на жилье за счет средств республиканского бюджета. В 1992 г. кредитом банка воспользовались более 1000 семей, и этому способствовало принятие правительством решения о возмещении разницы процентных ставок банков, предоставляющих жилищные кредиты населению за счет республиканского бюджета. При этом за счет средств республиканского бюджета возмещается 2/3 учетной ставки рефинансирования по жилищным кредитам, предоставляемых гражданам. В конце 1997 – начале 1998 г. жилищными кредитами воспользовалось более 400 семей.
Была разработана и успешно применена на практике система жилищных контрактов. Граждане, заключившие эти контракты, получают возможность за счет собственных средств постепенно выкупать жилье, при этом средства граждан защищены от инфляции, поскольку накапливаются не денежные средства, а квадратные метры площади жилья в квартирах, приобретаемых на вторичном рынке. Гражданам, внесшим не менее 70% от стоимости приобретаемого жилья, предоставляется рассрочка платежа на недостающую сумму, сроком от трех до пяти лет, с проживанием в приобретенных квартирах. Около 400 семей воспользовались такой системой для улучшения своих жилищных условий.
Красноярский край. В Красноярском крае своеобразное, но реальное долгосрочное кредитование началось в 1994 г., когда администрация края утвердила Положение о порядке выкупа жилых помещений краевого жилищного фонда. В начале 1993 г. был образован краевой жилищный фонд, в котором жилые помещения предоставлялись определенным категориям граждан только по договору аренды.
Арендатор сам выбирает срок выкупа жилого помещения, но не позднее чем через 15 лет. Выбор арендатором конкретного срока выкупа отражается в заключенном с ним договоре аренды жилого помещения с правом выкупа, в котором фиксируется график платежей жилищному фонду в счет выкупа жилого помещения. При заключении договора его выкупная стоимость выражается в числе минимальных размеров оплаты, установленных законодательством РФ на момент заключения договора труда. Жилое помещение переходит в собственность арендатора при уплате числа минимальных размеров оплаты труда, указанного в договоре.
До настоящего времени с помощью института аренды жилого помещения с правом выкупа улучшили свои жилищные условия более 2000 семей края. При этом более 120 из них уже выкупили жилые помещения, т. е. стали их собственниками. За 4 года существования в крае института аренды жилья с правом выкупа на подобное ипотечное кредитование было выделено из бюджета края более 6 млн. долл. США.
Однако ипотечное кредитование с помощью института аренды жилого помещения с правом выкупа имеет и определенный недостаток – отсутствие у гражданина свободы выбора жилого помещения, поскольку ему в аренду предлагают имеющееся у арендодателя конкретное жилое помещение.
Город Новгород. В ноябре 1996 г. новгородская городская Дума утвердила "Временное положение об условиях и порядке предоставления гражданам жилищных кредитов на строительство, реконструкцию или приобретение жилья".
Кредиты предоставляются сроком до 10 лет, в пределах социальной нормы общей площади жилья, и не должны превышать 70% от стоимости фактически приобретаемого жилья. Кредит заемщику выделяется под 8% годовых. Разницу между учетной ставкой Сберегательного банка и ставкой кредита, выдаваемого застройщику, гасит администрация города за счет собственных средств. В качестве обеспечения залога принимается строящееся (приобретаемое) жилье. Определен механизм поручительства, форма договора купли-продажи.
Созданные условия развития рынка жилья позволили обеспечить ежегодный прирост количества зарегистрированных сделок с жильем на уровне 2,8-3% от общего объема жилищного фонда.
Город Рязань. Реализация программы городского строительства предусматривает внедрение механизма ипотечного кредитования. Часть прибыли, полученной от продажи благоустроенных земельных участков, планируется направить на долговременное кредитование населения. В результате будет построено жилье на сумму в 4 раза большую, чем объем выданных кредитов.
Тюменская область. В Тюменской области создана защищенная система жилищно-строительных накоплений и кредитования для обеспеченных и средне обеспеченных категорий граждан, которым государственная поддержка не предоставляется. Основным органом этой системы является Фонд. Законодательной базой деятельности Фонда является федеральный закон "Об инвестиционной деятельности и о некоммерческих организациях".
Фонд имеет право инвестировать средства только в недвижимость. Поэтому жилье, созданное за счет бюджетных средств и находящееся на балансе Фонда, является гарантией обеспечения сохранности инвестиций граждан и других инвесторов. Недвижимость на балансе Фонда создает стопроцентную защиту инвестиций всех инвесторов.
Основные задачи Фонда:
• привлекать средства населения путем эмиссии ценных бумаг или организации непосредственных взносов вкладов, в том числе через банки;
• менять, продавать, покупать, строить жилье по потребностям граждан самостоятельно или через посредников (риэлтеры, подрядчики);
• содержать жилищные фонды на балансе до полного взаиморасчета с гражданином;
• предоставлять гражданину жилищные займы или рассрочки в форме неоплаченной части площади или в денежной форме через уполномоченные банки;
• обеспечить возврат кредитных средств как в бюджет, так и банкам;
• обеспечить защиту вкладов граждан и иных инвесторов.
Республика Удмуртия. С 1993 г. здесь начали кредитование индивидуального застройщика на срок до 20 лет, под 7% годовых, из бюджета Удмуртской Республики.
До 1993 г. в общей доле строительства жилья примерно 13% составляло индивидуальное жилье, все остальное строилось за счет других источников. В 1994 г., с момента начала кредитования, индивидуальное жилье составило 24% в общем объеме строительства жилья, в 1995 г. – 31%, в 1996 г. – 29%, в 1997 г. – 37%.
Кредиты выделяли на завершение строительства индивидуального жилья в сельской местности. Таким образом, кредиты получили 6453 семьи.
Основные экономические показатели некоторых регионов России, приступивших к внедрению ипотечного кредитования, представлены в табл. 1.
Таблица 1
Основные экономические показатели некоторых регионов России, приступивших к внедрению программ ипотечного кредитования.
Регион Доля кредита от стоимости нового жилья Объем кредитования Срок кредитования Процент кредитования Доля приватизированного жилья Обеспеченность жильем в городской местности Инфраструктура рынка жилья
Республика Башкортостан * 1997 – 100 млн. деноменированных руб. 10 лет 8% (разница компенсируется из бюджета) * 16,7% Фонд жилищного строительства, 80 риэлтерских компаний
Республика Коми 30% * * (разница компенсируется из бюджета) 37% * Сеть риэлтерских агентств
Красноярский край * За 4 года $6000000 15 лет Расчет в ед. МРОТ * * *
Новгород 70% * * 8% (разница компенсируется из бюджета) 30% 15,4% *
Рязань * * * * 39% 17,5% *
Республика Удмуртия * 6453
семьи 20 лет 7% 37% * *
Примечание: * – нет данных.

2. ипотечное кредитование как инструмент бизнеса

2.1. Банки как участники ипотечного кредитования

Участие Банка России (Центробанка) в разработке программы работы с инструментами ипотечного кредитования
Одним из активных участников разработки программы работы с инструментами ипотечного кредитования является в настоящее время Банк России. Об этом в начале 2000 г. заявил на ММВБ заместитель директора департамента контроля деятельности кредитных организаций на финансовых рынках ЦБ РФ Андрей Беляков.
Он отметил, что в настоящий момент разрабатываются механизмы работы с инструментами ипотечного кредитования. Банк России рассматривает как один из возможных вариантов переучет закладных.
По словам А. Белякова, технически Банк России может подготовить и начать применять эту схему по истечении квартала с момента разрешения ее внедрения. Однако в Банке России рассматривается также возможность работы с "длинными" долговыми ипотечными бумагами. Как отметил А. Беляков, для переучета таких бумаг, средний срок обращения которых составляет 10 лет, Банк России испытывает ряд технических трудностей. В частности, Центробанк не может держать в своем портфеле "долговые бумаги длиннее, чем 1 год".
Возможности банков пока ограничены
При обсуждении на заседании Правительства Российской Федерации проекта Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования учитывались и рекомендации созданного незадолго до этого – в сентябре 1999 г. – комитета по ипотеке Российской Ассоциации коммерческих банков. Целью созданной структуры является анализ состояния системы ипотечного кредитования в России и тех трудностей, с которыми сталкиваются банки в реализации этой системы, а также подготовка различного рода рекомендаций.
В частности, в настоящее время процесс становления ипотеки жилья, будь то кредитование на первичном или на вторичном рынке жилой недвижимости, тормозится многочисленными проблемами, которые нуждаются в обсуждении при разработке Концепции. Основными препятствиями для нормального развития системы ипотечного кредитования являются, по мнению разработчиков, два основных момента.
Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов со сроками привлечения, необходимыми для ипотеки, то есть от 2 до 5 лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части всех сделок ипотечное жилищное кредитование далеко не продвинется.
Откуда могут поступать эти ресурсы в банковскую схему? Есть несколько источников. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, в частности, те ресурсы, которые задействованы в системе ипотечного кредитования, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Во-вторых, безусловно, государственные бюджетные средства, которые могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на длительные (вплоть до 10 лет) сроки, соответственно, снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки.
Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования. Во всем мире залог недвижимости является самым высоколиквидным видом обеспечения кредитов. Но, говоря о России, приходится отмечать, что это совершенно не относится к недвижимости, которой владеют частные лица.
В России ликвидность ограничена не только институтом прописки, но и отсутствием какой-либо судебной практики по обращению взыскания на заложенное жилое недвижимое имущество. Остаются неясными многие налоговые аспекты, касающиеся обращения взыскания на жилое недвижимое имущество. В частности, согласно Закону о налоге на добавленную стоимость, любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть, сумму, полученную от реализации заложенной недвижимости частных лиц, банк будет вынужден облагать налогом на добавленную стоимость, выплачивая его в бюджет. Соответственно, эти расходы внесут коррективы в сторону увеличения так называемых залоговых коэффициентов, то есть той максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу, с учетом стоимости приобретаемой им квартиры.
Это сдерживающие развитие программы ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки при всем желании широко участвовать в ипотечном жилищном кредитовании с привлечением крупных ресурсов смогут вкладывать в данную программу весьма ограниченные объемы средств.
Как одно из направлений развития ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать программу, предложенную и реализуемую "Союзпетростроем" и Балтийским банком. Особенностью данной схемы является тот факт, что она предусматривает кредитование на стадии строительства жилья. Программа кредитования на долевое участие в строительстве жилья пользуется большим спросом, так как позволяет клиентам этой программы значительно экономить на банковском проценте. Предложенная в рамках программы схема предусматривает, что и само кредитование, и погашение займа осуществляются поэтапно.
Поскольку основной целью разработчиков программы было наибольшее удовлетворение существующего платежеспособного спроса на ипотечное кредитование, они стремились к снижению процентной ставки. Сегодня номинальная процентная ставка составляет по договору 15%, но за счет поэтапного кредитования, когда практически со второго месяца пользования кредитом начинается его частичное погашение, реальная процентная ставка составляет от 5% до 7% в год. То есть, на 10 тыс. долл., которые клиент берет у участников программы сроком до 5 лет, его среднегодовые затраты по обслуживанию кредита составляют 500-700 долл. в год.
Второй привлекательной для петербуржцев стороной программы является то обстоятельство, что первичный рынок жилья может предложить более низкие цены. Кроме того, в этой схеме отсутствуют посредники, квартира приобретается непосредственно у застройщика, вся система платежей прозрачна, идет через банковские счета и наиболее удобна как для клиентов, так и для строителей. Строительные компании в данном случае получают возможность продавать жилье в условиях наиболее приемлемого для них налогообложения, так как исключается необходимость оформления части нереализованной недвижимости на собственном балансе (реализовывать в дальнейшем это жилье придется с большим налоговым бременем, как в части налога на добавленную стоимость, так и в части налога на прибыль).
Наконец, при осуществлении сделки по приобретению жилья при долевом участии в строительстве с элементами ипотеки отсутствует один из основных накладных расходов, которые вынужден оплачивать клиент при купле-продаже уже готового жилья, – плата за нотариальное удостоверение договора залога. Сегодня он составляет 1,5% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости. В данной системе кредитования банк исключает эти затраты на определенной стадии кредитования.
Также разработчиками программы предлагается удобная шкала тарифных ставок по страхованию заложенной недвижимости, по страхованию жизни и потери трудоспособности, которые составляют от 0,8% до 1% в год от суммы кредита. Это стало возможным благодаря участию в программе страховых компаний "Ингосстрах-Санкт-Петербург" и "Энергогарант". Кроме того, приобретая квартиру на первичном рынке жилья, клиент избегает риска "чистоты" правового титула квартиры, который тоже необходимо страховать на вторичном рынке и страхование которого сегодня очень дорого стоит.
Помимо всего прочего, предложенная участниками программа предусматривает и залог старого жилья клиента, если речь идет не просто о приобретении какой-то недвижимости, а именно об улучшении жилищных условий. В этом случае при выдаче кредита, как правило, учитываются и те средства, которые в дальнейшем будут получены от реализации уже имеющегося жилья.
Однако следует заметить, что в основу описываемой программы и других схем ипотечного кредитования положено требование обязательного декларирования доходов клиента (что, безусловно, правильно: человек, претендующий на кредит, тем более на такой длительный период, должен подтвердить свою платеже- и кредитоспособность). Тем не менее, при оценке платежеспособности того или иного клиента следует исходить из реальной экономической ситуации в стране.
В частности, банк не может не учитывать настоящего положения дел и сложившуюся на сегодня систему налогообложения, иначе будет искусственно снижен реальный платежеспособный спрос на данные кредиты во много раз. В такой ситуации банковские структуры должны предлагать клиенту дополнительные виды гарантий возврата кредитов, например, в форме поручительств, предусматривающих возврат долга поручителем в случае, если заемщик окажется неплатежеспособным.
На основании вышесказанного можно заключить, что рынок жилищного ипотечного кредитования еще только зарождается в России, нельзя ждать от него сиюминутной отдачи, особенно учитывая реальную экономическую ситуацию в стране. Создаваемая сегодня система жилищного кредитования требует очень большого терпения от всех участников процесса, прежде всего от строительных организаций, включившихся в эту систему и имеющих пока не более 1-2, максимум 5 кредитов, предоставленных банками на долевое участие в строительстве жилых домов, от страховщиков, риэлтеров и, безусловно, от всех работников банковской системы, которые работают с клиентами, заинтересовавшимися ипотечным кредитованием.

2.2. Кредитование жилищного строительства

Как было отмечено выше, банки-участники процесса ипотечного кредитования имеют несколько вполне определенных проблем, связанных со сложившейся к настоящему времени экономической ситуацией в России. Однако, такая ситуация порождает трудности не только у банков, но и у потенциальных клиентов. Рассмотрим, в частности, особенности предоставления ипотечных кредитов московским банком "Инвестсбербанк", являющимся участником московской ипотечной программы.
Основные условия кредитования
Кредит выдается под залог квартиры, покупаемой в собственность заемщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме – в залог не принимаются). Ипотечные кредиты выдаются Инвестсбербанком в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.
Заемщик должен внести на банковский счет первоначальный денежный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры. Возврат кредита производится ежемесячно равными долями (по 1/120 части кредита) в течение всего срока пользования. Заемщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи могут быть им увеличены.
Выплаты процентов производятся ежемесячно, причем проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учетом срока фактического пользования. Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры.
Налоговые льготы
Ипотека позволяет значительно экономить па налогах. При покупке квартиры покупатель имеет право на налоговые льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая уплату процентов по кредиту), но не более 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. То есть налог уплачивается только с части доходов, превышающей эту сумму. Это освобождение предоставляется на три года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами процентов по кредиту.
Требования к заемщику и покупаемому жилью
Во-первых, Московская ипотечная программа рассчитана только на физических лиц с постоянной московской пропиской (регистрацией). Предприятиям и фирмам ипотечные кредиты на покупку жилья не выдаются. Банки заключают договоры залога (ипотеки) только с физическими лицами. Однако предприятие может помочь своим сотрудникам приобрести квартиры с помощью ипотечных кредитов, выступив поручителем по кредитным обязательствам своего работника. Предприятие может осуществлять за него ежемесячные платежи по ипотеке или выдавать ему специальные денежные средства на эти цели. Правами собственности на квартиру при этом будет пользоваться заемщик, а не предприятие.
Во-вторых, банк предъявляет к своим заемщикам весьма жесткие требования. Прежде чем заемщик получит кредит, он должен пройти в банке собеседование, в ходе которого оценивается его возможность сполна вернуть взятые взаймы деньги. Существенную роль играют: "зарплата потенциального заемщика, иные источники его доходов, профессия, уровень образования, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес и активы, семьи заемщика.
Есть несколько условий, которые может проанализировать сам заемщик еще до момента заполнения соответствующих бумаг на получение кредита:
• требуется наличие свободных денежных средств для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);
• требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика:
• необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание (выплат)' процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи:
• приобретать и оформлять в залог можно любое жилье, расположенное в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи:
• необходимо, чтобы 1 кв. м обшей площади покупаемого жилья стоил не более 1000 долл. США.
Взаимодействие Банка и заемщика
Банк строит свое взаимодействие с клиентами на основании концепции и требований Московской программы ипотечного кредитования. Кредитный договор заключается перед заключением договора купли-продажи квартиры (жилья). Но предварительно Банком выдается ипотечный сертификат, подтверждающий депонирование заемщиком первоначального взноса и обязательство Банка заключить такой договор и выдать кредит на согласованных условиях после подбора подходящей квартиры.
Поиск квартиры заемщик может осуществлять как самостоятельно. так и с помощью риэлторских фирм. В любом случае ее рыночную стоимость должен будет подтвердить независимый оценщик, уполномоченный Правительством Москвы. Платить за оценку будет заемщик. При принятии Банком решения о выдаче кредита потенциальному заемщику степень его нуждаемости в жилье не является определяющим фактором.




Тэги: ипотечное кредитование в россии, использование ипотечного кредитования в бизнесе, прикладные проблемы ипотечного кредитования"



x

Уважаемый посетитель сайта!

Огромная просьба - все работы, опубликованные на сайте, использовать только в личных целях. Размещать материалы с этого сайта на других сайтах запрещено. База данных коллекции рефератов защищена международным законодательством об авторском праве и смежных правах. Эта и другие работы, размещенные на сайте allinfobest.biz доступны для скачивания абсолютно бесплатно. Также будем благодарны за пополнение коллекции вашими работами.

В целях борьбы с ботами каждая работа заархивирована в rar архив. Пароль к архиву указан ниже. Благодарим за понимание.

Пароль к архиву: 6T4682

Я согласен с условиями использования сайта